Quick Facts
- Top Lagen: PSP Swiss Property besitzt Büro- und Detailhandelsimmobilien im Wert von CHF 10,1 Milliarden an erstklassigen städtischen Lagen in der Schweiz.
- Starkes 2025: Der Reingewinn stieg um 8,9 % auf CHF 408,5 Millionen; das Portfolio wertete sich um CHF 231,1 Millionen auf.
- Leerstandsquote getroffen: Der prognostizierte Leerstand am Jahresende von 3,5 % wurde exakt erreicht, nach einer Erholung von einem Höchststand von 4,3 % zur Jahresmitte.
- Clevere Neupositionierung: Verkauf von Nicht-Kernanlagen über dem Buchwert, Umnutzung von Immobilien und Erschliessung des Richtipark-Areals in Wallisellen für bis zu 75 % Wohnnutzung nach einer erfolgreichen Umzonung.
Pros
- Ausschliesslich Bestlagen, ohne Ausnahmen. In einem Markt, in dem B-Lagen zu kämpfen haben, zahlt sich die Disziplin von PSP aus.
- Solide Bilanz. Geringe Verschuldung, eine Milliarde an ungenutzten Kreditlinien und ein Top-Rating von Moody's.
- Dividende steigt weiter. CHF 3.95 pro Aktie für 2025, erneut erhöht und durch die Cashflows gut gedeckt.
- Portfolio wertet sich auf. Gewinne aus der Fair-Value-Bewertung zeigen, dass die Vermögenswerte an Wert gewinnen und nicht nur stagnieren.
Cons
- Bereinigtes Ergebnis sinkt unauffällig. Rechnet man die Aufwertungsgewinne heraus, ist der Reingewinn das zweite Jahr in Folge gesunken.
- Mieterträge bewegen sich kaum. Die Gesamtmieten gaben leicht nach. Nicht alarmierend, aber auch keine Wachstumsgeschichte.
- Keine Akquisitionen in Sicht. Keine Käufe im Jahr 2025, und das Management äussert sich offen zurückhaltend. Das Portfoliowachstum wird langsam verlaufen.
- Starke Konzentration auf Zürich. 61 % des Portfoliowertes befinden sich in einer einzigen Stadt, mit begrenzter Reserve, falls der Zürcher Büromarkt schwächeln sollte.
- Aktie ist auf Perfektion bepreist. Die Aktien werden über dem Nettoinventarwert gehandelt, was wenig Spielraum für positive Überraschungen lässt.
PSP Swiss Property ist seit März 2026 wieder im Obermatt Swiss Pearls Index (OMSP1) vertreten. Das Unternehmen war im März 2024 aus dem Index genommen worden, als steigende Zinsen in ganz Europa die Immobilienbewertungen stark belasteten und das Ranking von PSP unter die strengen Kriterien des Index gefallen war. Operativ lief das Geschäft zwar gut, aber das allgemeine Zinsumfeld machte es für jede Gewerbeimmobiliengesellschaft schwer, bei den Bewertungskennzahlen gut abzuschneiden.
Seither haben sich jedoch die makroökonomische Situation und die eigene Leistung von PSP verbessert. Die Schweizerische Nationalbank handelte früher und entschlossener als die meisten Zentralbanken, senkte die Zinsen mehrmals und brachte die Finanzierungsbedingungen wieder auf ein komfortables Niveau. Mit den sinkenden Kreditkosten erholten sich die Immobilienbewertungen, und PSP profitierte mit seiner Konzentration auf die liquidesten und gefragtesten städtischen Lagen der Schweiz überproportional. Der Aktienkurs stieg in der ersten Hälfte des Jahres 2025 um über 13 % und übertraf damit den breiten Schweizer Markt. Da die Bewertungskennzahlen wieder im normalen Bereich liegen, erfüllt PSP erneut die Kriterien von Obermatt – mit einem aussergewöhnlich hohen Obermatt 360° View.
Abgesehen vom Zinszyklus ist es bemerkenswert, wie PSP die ruhigere Phase genutzt hat. Anstatt in einem schwierigen Markt Übernahmen voranzutreiben, blieb das Management diszipliniert, verkaufte Nicht-Kernanlagen deutlich über dem Buchwert, stufte leistungsschwache Immobilien in Entwicklungsprojekte um und positionierte das Portfolio aktiv für die nächste Phase neu. Die Umzonung des Richtiparks, bei der fünf Bürogebäude in ein gemischt genutztes Areal mit bis zu 75 % Wohnanteil umgewandelt werden, ist eine Art der langfristigen Wertschöpfung, die sich zwar nicht sofort in den Zahlen niederschlägt, aber auf lange Sicht stark ins Gewicht fällt. Dies spiegelt auch einen breiteren Trend wider, der in den Schweizer Städten zu beobachten ist: Die Umwandlung von überschüssigen Büroflächen in Wohn- und Mischnutzungen verknappt allmählich das Angebot in den Märkten, in denen PSP tätig ist, was die Mieten und Bewertungen im Spitzensegment des Marktes stützt.
Für den OMSP1 bringt PSP eine besondere Art von Anker mit: eine reine Schweizer Gewerbeimmobiliengesellschaft, die sorgfältig wirtschaftet, eine zuverlässige und wachsende Dividende zahlt und die richtigen Gebäude in den richtigen Schweizer Städten besitzt. Diese Städte sind strukturell stark positioniert für eine anhaltende Nachfrage. Gemäss Prognosen wird die Schweizer Bevölkerung bis 2055 von 9 auf 10,5 Millionen anwachsen, angetrieben fast ausschliesslich durch Einwanderung in die grossen urbanen Zentren. Insbesondere Zürich und Genf ziehen einen überproportionalen Anteil an hochqualifizierten, einkommensstarken Arbeitskräften an: Zürich als eines der führenden Finanz- und Technologiezentren Europas, Genf durch sein dichtes Netzwerk an internationalen Organisationen und multinationalen Konzernen. Neuankömmlinge wie OpenAI und Anthropic, die vor Kurzem Büros im Raum Zürich eröffnet haben, deuten auf eine anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Flächen an genau den Standorten hin, an denen PSP tätig ist. Diese Art von Mieterstruktur schützt vor der Aushöhlung, welche die B-Lagen in ganz Europa trifft.
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